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房屋买卖合同司法解释理解与适用

更新时间:2019-09-01

【适用范围】:第一条  本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。

注意:

1、尚未建成的房屋不仅包括达到法定投资比例准予预售的在建房屋,也涵盖了依法获但尚未投资建造即行预售的待建 。

2、已竣工的房屋中既有经验收合格的房屋,也有尚未验收合格的房屋。
 


 
 
【商品房预售合同的效力】第二条:出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。

《城市房地产管理法》四十五条 商品房预售,应当符合下列条件:

(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书; 

(二)持有建设工程规划许可证;

(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;

(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。

商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。 

商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设。

注:上条前3个条件并不是预售合同是否有效的条件,取得的形式也可根据当地政府主管部门的规定灵活掌握,只要不损害国家利益,交纳了出让金,取得了合法的出让土地使用权的证明文件,就是符合行政管理的要求,不能因此认定房屋预售合同无效。

买受人与未取得商品房销售资格的出卖人订立商品房买卖合同,其无法取得房屋所有权也无法对抗浡的强制执行行为。买受人只能另行向出卖人主张返还购房款及赔偿可得利益损失等权利。

 
 
【销售广告视为合同要约的条件】:第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。

注:

本条所说的“广告”是指商业广告,“商品房销售广告”是指广义上的广告,包括媒体广告,如报纸杂志上的印刷广告,广播电视广告和据贴广告;售楼书及各种宜传材料;施工现场的广告牌;样板房展示

商业广告在原则上是一种要约邀请,一般情况下不能将未订入合同中的宣传广告内容作为合同内容看待,但应根据具体情况区别对待,不能机械地将其视为要约邀请。

根据《合同法》第14条关于要约的规定,如果要约道请的意思表示内容具体确定,并表明经受要约人承诺要约人即受该意思表示约束时,该意思表示即为要约。据此,我们将出卖人对其开发项目规划设计范围内的商品房及相关设施所作的一些详尽具体的说明和允诺,如足以让买受人产生信赖而签订商品房买卖合同并对房屋价格的确定有重大影响面且买受人就此内容向出卖人提出订立合同的行为并已使销售广告对象特定化的,应视为符合《合同法)第14条关于要的的现定,买变合同的订立则为买受人对要约的承话。即使该说明和允诺没有明确订立在合同之中,也应认定为台同内容,当事人违反该内容的,应承担违约责任目前面品房销售广告中说明和允话的主要情形有:

(2)对商品房美观性质量的陈述;

(1)向购房人提供某些购房优惠或附带送礼品的说明

(3)对商品房使用功能质量的陈述

(4)对商品房环境性质量的陈述

(5)承诺还本销售,提供房屋售后包租、代租等 售后回报,为银行按揭贷款买房的提供回购担保,以及为外地购房者办理本地城市户口指标等。本条所说的相关设施包括商品房的基础设施和相关配套设施。

 

 
 
【商品房认购协议中定金的处理】:第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。

注:认购书为商品房买卖合同的预约合同,是独立的合同,应对商品房买卖合同中的核心条款作出约定,预约合同才能成立。认购 书应当在办妥立项、规划、报建审批手续后取得商品房销售许可证之前的一段时间内签订。

 
 
【预约合同与本约合同的认定】:第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。

注:

1、商品房的认购、订购、预订等协议是指商品房买卖合同双方当事人在签署预售契约或买卖契约前所签订的文书,是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容的认购书在性质上不是预约而是本约,或名为预约实为本约。认购书被认定为本约,除合同条款齐备外,还应具备合同实际履行条件。

2、认购 书不具备商品房买卖合同应当明确的主要内容则为预约合同。案例要旨:《商品房销售管理办法》第16条 商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。

商品房买卖合同应当明确以下主要内容:

(一)当事人名称或者姓名和住所; ( 普通案例9篇 )

(二)商品房基本状况; ( 普通案例10篇 )

(三)商品房的销售方式; ( 普通案例11篇 )

(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间; ( 普通案例4篇 )

(五)交付使用条件及日期; ( 普通案例27篇 )

(六)装饰、设备标准承诺; ( 普通案例3篇 )

(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任; ( 普通案例3篇 )

(八)公共配套建筑的产权归属; ( 普通案例2篇 )

(九)面积差异的处理方式; ( 普通案例9篇 )

(十)办理产权登记有关事宜; ( 普通案例6篇 )

(十一)解决争议的方法; ( 普通案例6篇 )

(十二)违约责任; ( 普通案例7篇 )

(十三)双方约定的其他事项。

该条另对商品房买卖合同的主要条款和内容作出明确、具体的规定。而认购书,是开发商与准买受人之间确认准买受人在将来可确定的时间与开发商洽谈购房合同的约定。双方当事人签订的关于正在建设中的房地厂项目的认购书,由于在事实或法律上存在当时不能克服的障碍,故不能签订正式的商品房买卖合同,认购书不具备商品房买卖合同应当明确的主要内容,其法律性质应当为预约合同。

 

 
 
【登记备案与预售合同的效力】:第六条 当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的,从其约定,但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。

商品房预售登记的效力主要在于使预购人取得如下权利:第一,优先购买权。第二,期待权。

商品房预售合同登记性质属于预告登记,而预告登记的目的在于使已经成立并生效的请求权具有对抗第三人的效力。登记并非请求权成立、生效的要件,只要当事人之间达成合意,合同便得以成立,请求权也随即在当事人之间产生。

如果双方当事人约定以办理登记备案手续作为商品房预售合同生效的条件,由于合同的这一特别约定并未违反我国法律、行政法规的强制性规定,故应当从其约定,尊重当事人的意思自治。

按照当事人的约定处理是总的原则,但在实际履行过程中,一方当事人已经履行了主要义务,而对方也已经接受。在商品房买卖合同中一般多表现为买方支付购房款而卖方收受购房款的行为。当事人的履行和接受履行,体现了当事人双方意思表示的一致性,表明了当事人对合同的态度。那么一方在这种情况下以未按约定办理登记备案手续为由,主张预售合同未生效,是不能得到法院支持的

【拆迁朴偿安置协议的优先权】第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的,按照本解释第八条的规定处理。

 
 
【拆迁补偿安置协议的优先权】:第七条 拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。
被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的,按照本解释第八条的规定处理。
 
 
 
【恶意违约与惩罚性赔偿】:第八条 具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。

注:

1、在我国债权形式主义的物权变动模式下,当出卖人与买受人订立买卖合同后,如未向买卖人交付标的物或办理登记手续,标的物所有权不发生 转移。此时,作为标的物所有权人的出卖人就同一标的物与其他人另行订立的买卖合同均为有效合同。

2、只有在此两种情形下导致商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除的前提下,买受人才可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿责任。

3、出卖人一房数卖,法院应根据案件具体情况认定出卖人违约责任。案例要旨:根据《商品房买卖合同解释》第8条的制定背景及目的,一眼万年条规定的损失不包括对可得利益损失的赔偿。出卖人一房数卖,法院应根据案件具体情况确定是否适用本8条规定的惩罚性赔偿,不符合本条规定的情况的可按《合同法》第113条的规定综合出卖人将案涉房屋转售他人的背景、原因、交易价格等因素,酌定赔偿买受人可得利益损失。

 

 
 
【欺诈行为与惩罚性赔偿】:第九条 出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

(一)欺诈(二)可撤销(三)撤销或解除

惩罚性赔偿适用于在实际损害难以准确确定而通过补偿性赔偿又不足以补偿受害人遭受的损失的情况。要旨:在合同之诉中,违反合同约定的一方因不履行或不完全履行合同义务而给对方造成损失的,应依法或依据合同的规定承担损害赔偿责任。该责任的性质属于补偿性而非惩罚性。而惩罚性赔偿是在实际损害难以准确确定而通过补偿性赔偿又不足以补偿受害人遭受的损失的情况下适用的。其功能主要在于惩罚和制裁严重过错行为 。

 
 
【第三人主张商品房买卖合同无效】:第十条 买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持。
注:恶意串通合同在实施串通行为的当事人之间无效,但这种无效同样不应对抗善意第三人。
 
 
【房屋的转移占有及风险转移】:第十一条 对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
注:这时的交付是生活层面的使用,不是指物权理论上的交付。
 
 
【房屋主体质量不合格】:第十二条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

注:房屋主体质量不合格即包括房屋地下隐蔽工程的地基部分,也应包括房屋地上工程所涉及的部分。

1、对是否在合理使用寿命内争议,应道德确定该建筑物的合理使用寿命。已有确定年限的,以该年限为准;否则,由原设计单位或有权确认的部门确认,并按此确定的年限为准。

2、对质量的问题,如可以修复,且保证安全的,买受人或以请求出卖人依照法律规定及合同约定内容履行义务。难以修复的,可请求解除合同。

出卖人交付的房屋不合格,不管是请求实际履行还是解除合同,均不影响请求出卖人支付违约金及承担损害赔偿责任。如果债务人之违约行为同时构成侵权行为之要件时,即发生违约责任与侵权责任竞合。允许选择行使。

 
 
【房屋质量瑕疵】:第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

注:有约遵守约定,无约按以下情况处理:

1、对比较明显的或已知的质量瑕疵的处理。买受人应行使其注意义务,凡是一般验收能够发现的显而易见的瑕疵,就属于明显的瑕疵,买受人应在接受时提出。在取得房屋后买受人发现的,如没有其他特别的规定,出卖人可以不再负责,应由买受人负责维修。

2、对隐蔽质量瑕疵的处理。买受人及时向出卖人提出的,出卖人应当承担责任。对较轻的,出卖人应负责维修,或适当减少房屋价金。对较重的,甚至不能使用时,买受人可以解除房屋买卖合同,因此给买受人造成的财产及人身损失出卖人应予赔偿。

3、对隐瞒的质量瑕疵的处理。买受人可请求债务不履行的损害赔偿。因标的物瑕疵或缺乏保证品质而使买受人遭受损失的,买受人也可请求侵权损害赔偿。

 
 
【房屋面积误差】:第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:

(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;

(二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

注:出卖人面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人的规定,实质是出卖人因有害给付而承担的赔偿责任规定,而非适用《消费者权益保护法》有关的双倍返还规定的效果。
 
 
【商品房买卖合同解除权的行使和期限】:第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。

注:催告方式没有具体的规定,只要当事人能够举证证明已经实施了催告行为,且行为具有合理性和有效性,就应当认定催告行为成立。
 
 
【违约金数额的调整】:第十六条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。

注:

1、这里的损失,是指合同当事人违约行为给对方造成的财产上的减少或权益上的丧失。

2、在商品房买卖合同中不允许当事人同时约定不履行违约金和逾期履行违约金。

 
 
【违约金数额的确定】:第十七条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:

逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
 
 
 
【办理房屋权属证书迟延的责任】:第十八条 由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:

(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;

(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;

(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

注:

对迟延办证违约金的诉讼时效适用普通诉讼时效统一计算的原则

案例要旨:迟延办证违约责任的请求权是基于合同之债所享有的债权请求权,适用《民法通则》关于诉讼时效的规定。从开发商违约行为发生之日起,买受人就应当知道其权利受到侵害,其要求开发商支付违约金的请求权随即发生,购买人要求支付逾期办证违约金的,诉讼时效应当按普通诉讼时效统一计算。

 
 
【办理房屋权属证书不能的责任】:第十九条 商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。
 
 
 
【商品房包销合同的性质】:第二十条 出卖人与包销人订立商品房包销合同,约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的,包销期满未销售的房屋,由包销人按照合同约定的包销价格购买,但当事人另有约定的除外。

注:

这里的另有规定,主要是指开发商与包销商在包销合同中明确约定包销期满包销商将剩余房屋退还开发商的情况。

 
 
【商品房包销合同的违约责任】:第二十一条 出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋,包销人请求出卖人赔偿损失的,应予支持,但当事人另有约定的除外。

注:

如果开发商与包销人没有约定或约定不明,开发商擅自销售包销人包销的房屋,以获取利益的,人民法院应认定开发商违约,包销人请求开发商赔偿损失的,应予支持。如果包销人已将包销款支付,开发商应将包销款予以返还,尚未支付的,包销人不再予以支付。

 
 
【包销人在商品房买卖合同中的诉讼地位】:第二十二条 对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷,人民法院应当通知包销人参加诉讼;出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的,按照约定的内容确定各方的诉讼地位。

注:

1、如果买受人因为买卖合同发生纠纷,只将开发商作为被告提起诉人,也是允许的,但根据本条的规定,人民法院应当通知包销人参加诉讼。在此,包销人的身份是无独立请求权的第三人,但是,在因买卖关系而产生的开发商诉买受人的诉讼中,如果是因为买受人延期或不按约定支付购房款而提起诉讼的,包销人可以作为有独立请求权的第三人参加诉讼。

2、当买受人的合同权利受到侵害,干土木与包销人之间的违约责任没有先后、大小之分,他们应对买受人承担连带责任。

 
 
【商品房买卖合同的解除权】:第二十三条 商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

注:

在期房买卖中,买受人虽在办理按揭贷款之前即已支付了一定比例的购房款,但并不能说其已经取得了所购房屋的所有权。更不宜将买受人以按揭贷款方式付款作为商品房买卖合同的生效条件。

 
 
【担保合同贩解除权】:第二十四条 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。 

注:

商品房担保贷款合同并不是商品房买卖合同的从合同,两者紧密联系又相互独立。

 
 
【担保借款合同民商品房买卖合同的合并审理】:第二十五条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的,如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求,应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的,仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的,可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

注:

本条规定赋予银行以有独立请求权第三人的地位。

 
 
【出卖人可以成为担保借款合同纠纷的诉讼参加人】:第二十六条 买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款,亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续,担保权人起诉买受人,请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的,应当通知出卖人参加诉讼;担保权人同时起诉出卖人时,如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的,应当列为共同被告。

注:

开发商对银行承担的保证责任的形式和方式,可能会体现在一个单独的保证合同中,也可能体现在按揭贷款合同的保证条款之中。

 
 
【出卖人不应成为担保贷款合同纠纷的当事人】:第二十七条 买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款,但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续,抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的,不应当追加出卖人为当事人,但出卖人提供保证的除外。
 
 
 
【有关本司法解释施行的规定】:本解释自2003年6月1日起施行。

《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件,本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的,适用本解释。

《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件,在本解释公布施行前已经终审,当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的,不适用本解释。

《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为,适用当时的法律、法规和《最高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》。 

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